Zakup mieszkania wiąże się z wieloma opłatami, ale jedna z nich budzi pytania i wątpliwości częściej niż inne. To fundusz remontowy. Czym dokładnie jest? Czy rzeczywiście musi być opłacany? I kto decyduje o tym, na co trafiają zebrane środki?
Utrzymanie czystości i prawidłowego stanu technicznego budynku mieszkalnego wymaga wspólnych nakładów finansowych wszystkich lokatorów. Wyjaśniamy kluczowe kwestie związane z funduszem remontowym, zarówno we wspólnocie mieszkaniowej, jak i w spółdzielni.
Spis treści:
- Fundusz remontowy – definicja i cel
- Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota – kiedy składka na fundusz remontowy jest obowiązkowa, a kiedy dobrowolna
- Fundusz remontowy – przepisy i zmiany w prawie
- Fundusz remontowy – stawki
- Fundusz remontowy – na co może być przeznaczony?
- Księgowanie funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej
- Ewidencja księgowa funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej
- Jak odzyskać fundusz remontowy po sprzedaży mieszkania?
- Solidia – skuteczne zarządzanie funduszem remontowym w Warszawie
Fundusz remontowy – definicja i cel
Fundusz remontowy to wspólna pula środków finansowych przeznaczona na utrzymanie, konserwację i modernizację nieruchomości wspólnych. Choć nie istnieje jedna, precyzyjna definicja ustawowa, jego funkcja została jasno ugruntowana zarówno w praktyce zarządzania nieruchomościami, jak i w orzecznictwie.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych gromadzenie środków na fundusz remontowy odbywa się poprzez comiesięczne wpłaty właścicieli lokali, proporcjonalnie do ich udziału w nieruchomości wspólnej. W praktyce składki te często są przeliczane na metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu, jednak podstawą prawną naliczania jest udział, a nie metraż.
Z kolei fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej stanowi obowiązkowy element gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jego istnienie i funkcjonowanie reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Wszyscy członkowie spółdzielni mają obowiązek uiszczania comiesięcznych wpłat. Środki trafiają do wyodrębnionego funduszu remontowego i są przeznaczane na realizację rocznych planów konserwacyjno-remontowych, zatwierdzanych przez organy spółdzielni.
Niezależnie od formy zarządzania, celem funduszu remontowego jest zapewnienie środków finansowych na działania związane z:
- bezpieczeństwem technicznym budynku,
- jego użytecznością i funkcjonalnością,
- estetyką oraz standardem części wspólnych.
Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota – kiedy składka na fundusz remontowy jest obowiązkowa, a kiedy dobrowolna
Fundusz remontowy to narzędzie finansowe, służące do pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem, konserwacją i remontami części wspólnych nieruchomości. Występuje zarówno w spółdzielniach mieszkaniowych, jak i wspólnotach mieszkaniowych, ale jego funkcjonowanie opiera się na odrębnych przepisach prawnych.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych
- Zasady tworzenia i wykorzystywania środków regulowane są przez ustawę o własności lokali.
- Nie ma ustawowego obowiązku powoływania funduszu remontowego.
- Decyzję o jego utworzeniu podejmują właściciele lokali w drodze uchwały.
- Fundusz pozwala gromadzić środki na przyszłe remonty i unikać nagłych, dużych wydatków.
- Środki są wykorzystywane wyłącznie na potrzeby konkretnej wspólnoty i jej nieruchomości.
W zależności od wielkości wspólnoty:
- W małych wspólnotach mieszkaniowych (do 3 lokali) decyzje zapadają jednomyślnie, a zarządzanie odbywa się na zasadach Kodeksu cywilnego.
- W większych wspólnotach (4 lokale i więcej) obowiązuje ustawa o własności lokali, a uchwały – w tym o funduszu remontowym – podejmowane są większością głosów liczonych udziałami.
W przypadku spółdzielni mieszkaniowych
- Fundusz remontowy jest obowiązkowy z mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
- Wysokość składek oraz sposób wykorzystania środków określa zarząd, a zatwierdza rada nadzorcza.
- Zasadą jest prowadzenie odrębnej ewidencji kosztów i wpływów dla każdej nieruchomości.
- W praktyce bywa, że środki są zarządzane wspólnie dla wielu budynków, co może budzić kontrowersje i prowadzić do sporów.
Zobacz też: Spółdzielnia, a wspólnota – jakie są różnice?
Fundusz remontowy – przepisy i zmiany w prawie
Podstawowe regulacje dotyczące funduszu remontowego znajdują się w dwóch aktach prawnych:
- ustawie o własności lokali – dla wspólnot mieszkaniowych (zasady działania funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej ustawa określa w artykule 12),
- ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych – dla spółdzielni (fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej ustawa reguluje m.in. w art. 4 i 6).
Po zmianach legislacyjnych z ostatnich lat, m.in. nowelizacja z 2020 r. i kolejne z 2023 r., ustawodawca położył większy nacisk na przejrzystość ewidencji i rozliczeń funduszu remontowego. Warto podkreślić, że fundusz remontowy po zmianie ustawy objęty został dodatkowymi wymogami w zakresie transparentności i sprawozdawczości – zarówno w spółdzielniach, jak i wspólnotach mieszkaniowych. Kluczową rolę odgrywa tu obowiązek składania corocznego sprawozdania z wykorzystania środków, zarówno przez zarząd wspólnoty, jak i zarząd spółdzielni.
Ważne – wpłaty na fundusz remontowy są bezzwrotne i przypisane do lokalu. Oznacza to, że środki nie przechodzą wraz ze zmianą właściciela. Korzysta z nich nowy właściciel, a poprzedni nie może żądać zwrotu.
Co roku zarówno zarząd wspólnoty mieszkaniowej, jak i zarząd spółdzielni mieszkaniowej przygotowują plan gospodarczy na kolejny rok. Dokument ten obejmuje między innymi:
- przewidywane wpływy i wydatki,
- wysokość zaliczek na fundusz remontowy,
- planowane prace konserwacyjne i remontowe.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych plan zatwierdzany jest przez właścicieli lokali w drodze uchwały. W spółdzielniach mieszkaniowych – przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie, zgodnie z postanowieniami statutu.
Fundusz remontowy – stawki
Nie ma ogólnopolskiej stawki. Wysokość składki na fundusz remontowy zależy od uchwały wspólnoty lub decyzji zarządu spółdzielni.
Zwykle stawki wynoszą od 1,50 zł do 5 zł za m², ale w budynkach wymagających pilnych remontów mogą być znacznie wyższe. Warto jednak pamiętać, że podwyżki muszą być uzasadnione planem finansowym i zatwierdzone uchwałą.
Co roku dochodzi do opcjonalnej waloryzacji stawek. Podwyżki są konieczne ze względu na inflację, która determinuje wzrost cen materiałów budowlanych czy usług konserwacyjnych. Wysokość składki na fundusz remontowy może się znacznie różnić w zależności od wielu czynników, takich jak stan techniczny budynku, planowane inwestycje, lokalizacja czy polityka zarządu.
Przykładowo, w 2024 roku w niektórych wspólnotach i spółdzielniach stawki wahały się od około 4,10 zł do nawet 11,88 zł za m². Tak duże rozbieżności wynikają z realnych potrzeb remontowych konkretnych nieruchomości oraz rosnących kosztów materiałów budowlanych i usług.
Fundusz remontowy – na co może być przeznaczony?
Środki gromadzone na funduszu remontowym służą finansowaniu zadań związanych z utrzymaniem i poprawą stanu technicznego nieruchomości wspólnej. Nie są one częścią czynszu, lecz stanowią osobną zaliczkę uiszczaną przez właścicieli lokali.
Fundusz remontowy może zostać przeznaczony m.in. na:
- realizację zadań remontowych, takich jak naprawa dachu, klatki schodowej, piwnic czy elewacji,
- termomodernizację budynku, w tym montaż pomp ciepła, paneli fotowoltaicznych, wymianę drzwi i okien, docieplenie ścian,
- modernizację instalacji wspólnych: wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, centralnego ogrzewania, sanitarnej,
- zadania techniczne, np. renowację wind, osuszanie fundamentów, wymianę oświetlenia na energooszczędne,
- prace wynikające z decyzji nadzoru budowlanego lub konieczności usunięcia awarii w częściach wspólnych.
Członkowie wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej mają prawo zgłaszać własne propozycje wydatkowania środków z funduszu. Są one zazwyczaj rozpatrywane i zatwierdzane w drodze uchwały właścicieli (wspólnota) lub decyzji zarządu i rady nadzorczej (spółdzielnia).
Zapoznaj się z naszym usługami dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych:
Księgowanie funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej
Prawidłowe księgowanie funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej powinno być prowadzone zgodnie z ustawą o rachunkowości oraz zasadami gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W przypadku nieruchomości, w których ustanowiono odrębną własność lokali, fundusz remontowy musi być ewidencjonowany odrębnie – zarówno po stronie przychodów, jak i wydatków.
Spółdzielnia zobowiązana jest do:
- prowadzenia wyodrębnionej ewidencji wpływów i kosztów dotyczących funduszu remontowego dla każdej wyodrębnionej nieruchomości,
- ujmowania tych operacji w odpowiednich księgach rachunkowych,
- zapewnienia przejrzystości i rozliczalności środków przeznaczonych na remonty oraz modernizacje.
Przeczytaj również: Księgowość wspólnot mieszkaniowych — jak należy prowadzić?
Ewidencja księgowa funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej
Choć wspólnoty mieszkaniowe, w przeciwieństwie do spółdzielni, nie są zobowiązane do prowadzenia pełnej księgowości, powinny prowadzić rzetelną i przejrzystą ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego. Obowiązek ten wynika z konieczności rozliczania się z właścicielami lokali oraz zapewnienia transparentności zarządzania wspólnym majątkiem.
Najczęściej stosowaną formą jest uproszczona ewidencja prowadzona przez zarządcę lub zarząd wspólnoty. Obejmuje ona zestawienie wszystkich wpłat (zaliczek) i poniesionych kosztów remontowych, z rozróżnieniem rodzaju wydatków. Takie dokumentowanie operacji finansowych pozwala uniknąć nieporozumień i roszczeń w przypadku wątpliwości co do gospodarowania środkami wspólnoty.
Jak odzyskać fundusz remontowy po sprzedaży mieszkania?
Nierzadko pojawia się pytanie, czy możliwe jest odzyskanie środków wpłaconych na fundusz remontowy po sprzedaży mieszkania. Należy jasno podkreślić, że wpłaty na fundusz remontowy są bezzwrotne i nie podlegają zwrotowi byłemu właścicielowi lokalu.
Zgromadzone środki przypisane są do nieruchomości. Pozostają więc „przy mieszkaniu”, a nie „z właścicielem”. Oznacza to, że nowy właściciel nabywa prawo do udziału w funduszu remontowym, a poprzedni traci to uprawnienie z chwilą przeniesienia własności. Przepisy nie przewidują obowiązku zwrotu tych środków, nawet częściowego.
Jeśli strony chcą się w tej kwestii rozliczyć, mogą to uczynić indywidualnie, np. poprzez odpowiedni zapis w umowie sprzedaży, ale nie wynika to z prawa wspólnotowego ani spółdzielczego.
Solidia – skuteczne zarządzanie funduszem remontowym w Warszawie
Poszukujesz doświadczonego i godnego zaufania partnera w zarządzaniu funduszem remontowym oraz administracji budynkiem? Solidia od lat wspiera wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe w Warszawie, oferując kompleksową obsługę nieruchomości – od planowania budżetu po bieżący nadzór nad realizacją prac remontowych.
Dzięki znajomości aktualnych przepisów i praktyk rynkowych zapewniamy:
- przejrzyste prowadzenie ewidencji funduszu remontowego,
- wsparcie w podejmowaniu uchwał,
- nadzór nad realizacją planów konserwacyjno-remontowych,
- profesjonalne doradztwo w zakresie modernizacji i optymalizacji kosztów utrzymania budynku.
Skontaktuj się z nami, jeśli zależy Ci na rzetelnej obsłudze i spokojnym zarządzaniu nieruchomością w stolicy.