Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomością może być część budynku trwale z gruntem związanego, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. Tymi przepisami szczególnymi pozostaje min. ustawa o własności lokali gdyż w związku z jej treścią samodzielny lokal mieszkalny i lokal o innym przeznaczeniu, w tym wielostanowiskowy garaż, mogą stanowić odrębną nieruchomość. Definicja nieruchomości wspólnej sformułowana w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali jest bardzo ogólna. Kategoria części wspólnej nieruchomości jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej zależy od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go, jako części wspólnej (por. wyrok SA w Warszawie z 25.05.2016 r., VI ACa 605/15).
W konsekwencji, w praktyce występują różnego rodzaju wątpliwości co do kwalifikowania bądź niekwalifikowania do tej kategorii różnych składników budynku.
W szczególności wątpliwości, za którymi z reguły stoi problem finansowania remontu tych składników, mogą dotyczyć min. balkonów oraz instalacji.
Z uwagi na brak zdefiniowania w przepisach prawa przebiegu granic instalacji w budynkach mieszkalnych, w których powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, trudno jest jednoznacznie zdefiniować punkty graniczne, oddzielające części wspólne od części indywidualnych, w odniesieniu do przebiegu instalacji technicznych.
Niejednokrotnie granice te nachodzą na siebie, stwarzając trudności w definiowaniu i identyfikowaniu punktów rozdziału.
Pomocne we właściwej interpretacji będzie zawsze orzecznictwo, stanowiące instrument w określaniu aktualnej wykładni.
W przypadku jakichkolwiek wątpliwości wspólnota mieszkaniowa winna interpretować przepisy z uwzględnieniem interesu jej członków, przy poszanowaniu zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego, przyjętych standardów i zwyczajów, a także obowiązujących zasad i reguł bezpiecznej eksploatacji budynku.
Nieruchomość wspólną stanowi nieruchomość wyjściowa (poza gruntem cały budynek), pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne; współwłaścicielami tej nieruchomości są wszyscy właściciele
samodzielnych lokali, wyodrębnionych i niewyodrębnionych (wyrok SA w Warszawie z 31.03.2015 r., VI ACa 736/14).
Należy pamiętać, iż lokale samodzielne ale niewyodrębnione nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i nie stanowią przedmiotu współwłasności właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, lecz są wyłączną własnością dotychczasowego właściciela. Dodatkowo nieruchomość wspólna nie powstaje jeżeli w budynku jest wyłącznie jeden lokal.
Współwłasność części wspólnych budynku, w którym wyodrębniono własność lokali, jak też współwłasność (współużytkowanie wieczyste) gruntu, na którym stoi taki budynek, są prawami szczególnymi, których wyjątkowy charakter wynika z tego, że są to prawa związane z własnością lokalu i nie można żądać ich zniesienia dopóki istnieje własność tego lokalu.
Decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną) podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości (wyrok SA w Warszawie z 26.09.2013 r., I ACa 585/13).
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku (budynków) i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. „Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale” (wyrok SN z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97). Zarazem, jak trafnie stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 listopada 2009 r. (III CZP 95/09, OSNC 2010, nr 5, poz. 73): „Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (…), nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej”.
Angelika Czubacka-Pędzisz
Radca Prawny
Kancelaria Proradcy Stec&Czubacka-Pędzisz sp.k