Opinia prawna dotycząca sposobu udzielania zgody na korzystanie z części wspólnych nieruchomości.
Przedmiotem niniejszej opinii prawnej jest rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego:
Wspólnota Mieszkaniowa otrzymała wniosek od właściciela chcącego uzyskać zgodę na zajęcie części powierzchni patio przy swoim balkonie na lekką konstrukcję w postaci podestu i schodów. Czy w związku z powyższym Wspólnota Mieszkaniowa może wyrazić zgodę na korzystanie z części wspólnych? Jeżeli tak, to w jaki sposób?
Podstawa prawna Opinii
– Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388)
Analiza prawna – czym są części wspólne nieruchomości?
Zgodnie z art. 3 ust.2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pomieszczenia przynależne stanowią natomiast części składowe lokalu mieszkalnego, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały, a nawet były położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, byleby tylko znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Pomieszczenia przynależne, jako części składowe lokalu mieszkalnego, dzielą los prawny samego lokalu, przez co nie mogą stanowić nieruchomości wspólnej definiowanej w art. 3 ust. 2 ustawy. Oprócz pomieszczeń przynależnych, które służą zaspokajaniu innych potrzeb niż mieszkalne, poza lokalem mogą znajdować się także pomieszczenia służące zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli służą takim celom to, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 u.w.l., stanowią pomieszczenia pomocnicze lokalu.
Wspólnota mieszkaniowa i jej możliwości decyzyjne
Wspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji do wkraczania w sferę cudzej własności, a przez to nie może podejmować żadnych decyzji co do przeznaczenia czy sposobu korzystania z pomieszczeń, które nie stanowią nieruchomości wspólnej. Przedmiotem współwłasności są tylko te części nieruchomości i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu. Zważyć należy, że zgodnie z art. 12 ust 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust 1 u.w.l.). Właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko z części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w sposób określony w powołanych wyżej przepisach.
W sytuacji gdy jeden z właścicieli lokali, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, właściciele mogą zezwolić na taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski. Taką formę korzystania winna regulować umowa na podstawie której określony zostanie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, a nie umowa najmu, istotą której jest korzystanie z cudzej rzeczy. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.06.2007 r. (III CZP 59/07) orzekł, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych nieruchomości w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową.
W takiej sytuacji wspólnota, która w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu podejmuje decyzję w formie uchwał, może wyrazić zgodę na zawarcie z właścicielem umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie właścicielowi lokalu prawa do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń i upoważnić zarząd do podpisania z tym właścicielem umowy, ustalając również kwestie finansowe związane z korzystaniem z rzeczy.
Ustawa nie wymaga aby zgoda była wyrażona w określonej formie prawnej, zatem może zostać udzielona w trybie przewidzianym ustawą o własności lokali, czyli w drodze uchwały lub indywidualnego zbierania głosów. Uchwały (art. 23 ust 2 u.w.l) zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Natomiast należy pamiętać, że pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty powinno mieć taką samą formę jakiej prawo wymaga dla danej umowy. W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa powołała zarząd, organ ten może przystąpić na mocy uchwały lub pisemnego zbierania głosów do umowy w imieniu wspólnoty bez osobnego umocowania.
Zobacz też: Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi – Warszawa
Korzystanie z części wspólnej nieruchomości – wnioski:
1. W myśl przepisów dotyczących prawa do własności lokali wspólnota mieszkaniowa w drodze umowy zawartej z właścicielem nieruchomości może wyrazić zgodę na korzystanie z części wspólnych, w tym wypadku na postawienie konstrukcji w postaci podestu i schodów.
2. Zgoda powinna być wyrażona w formie uchwały.
Autor: Agata Kamińska
Radca prawny
a.kaminska@radcaprawny.site