Prawo do korzystania z części wspólnych na wyłączność

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: uwl), każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczony w prawie do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie i dowolnie wyłącznie dla własnych potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Praktyka wskazuje, iż do części wspólnych oddawanych do korzystania właścicielom najczęściej należą: wózkarnie, pomieszczenia techniczne, strychy, ogródki przydomowe.

Właściciel – członek wspólnoty mieszkaniowej- może posiadać dwa tytuły prawne do korzystania z części wspólnej nieruchomości. Należą do nich korzystanie z tytułu dokonanego przez samych właścicieli podziału nieruchomości wspólnej do korzystania tzw. podział quoad usum bądź zawarcie pomiędzy właścicielem a wspólnotą mieszkaniową umowy o korzystanie z części nieruchomości wspólnej.

Podział quoad usum do korzystania – jak to wygląda w praktyce

Podział nieruchomości wspólnej do korzystania może obejmować wszystkich lub jedynie niektórych właścicieli. Dopuszczalne jest w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem pozostałych ale wyłącznie za zgodą tych wykluczonych. Umowa o podziale rzeczy quoad usum może być zawarta na piśmie co zazwyczaj ma miejsce jak też w sposób dorozumiany tj. poprzez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Podkreślenia wymaga fakt, iż nie muszą być w umowie określone koniecznie zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów na daną część nieruchomości. Dokonując takiego podziału, strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części nieruchomości ponosi wyłącznie korzystający z wyłączeniem innych.

Podział quoad usum części nieruchomości wspólnej najczęściej dokonywany jest w drodze umów o ustanowienie odrębnej własności.

Tego rodzaju umowy nie mogą jednak skutecznie wyłączyć wynikającego z art. 12 ust. 1 uwl uprawnienia właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej na zawsze. Stąd też wprowadzony w ten sposób podział do korzystania z części nieruchomości wspólnej może być w każdym czasie zmieniony w dużej wspólnocie uchwałą właścicieli lokali (por. Sąd Najwyższy w wyroku z 29.06.2010 r., III CSK 325/09).

Konkluzją takiego stanowiska musi być przyjęcie, że tym bardziej w sytuacji, gdy we wspólnocie dużej właściciele lokali nie dokonali umownego podziału części nieruchomości wspólnej quoad usum przez zawarcie stosownej umowy lub umów, możliwe jest jego późniejsze dokonanie w drodze uchwały. We wspólnocie małej podział taki będzie wymagał, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 uwl) i zawsze przybierze postać umowy.

Właściciele lokali tworzących dużą wspólnotę mieszkaniową mogą w uchwale dookreślić zasady korzystania przez siebie z nieruchomości wspólnej, z tym że uchwała taka musi pozostawać w zgodności z przepisami prawa, ewentualną umową właścicieli lokali, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesami poszczególnych właścicieli (por. wyrok SA w Białymstoku z 15.03.2013 r., I ACa 912/12). Uchwała tego rodzaju nie może więc pozbawiać poszczególnych właścicieli lokali prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej lub wprowadzać takich ograniczeń w korzystaniu z tej nieruchomości, które byłyby sprzeczne z jej przeznaczeniem.

Umowa o korzystanie z części nieruchomości wspólnej

Dopuszczalne jest także zawarcie przez wspólnotę mieszkaniową umowy o korzystanie z części nieruchomości wspólnej z określonym właścicielem. Na takim stanowisku stanął także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. sygn.. akt. III CZP 59/07: „Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową”. Podkreślenia jednakże wymaga niezwykle istotna okoliczność, a mianowicie, iż taka umowa musi mieć umocowanie w stosownej uchwale właścicieli lokali, albowiem dotyczy czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

W praktyce najczęściej spotykamy się z udostępnieniem właścicielowi części elewacji na cele związane np. z umieszczeniem szyldu.

Jak powszechnie wiadomo elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości, ale nie jest niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. Z tych też względów umieszczanie na elewacji budynku wszelkich tablic, stanowi zmianę przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej określającej zasady korzystania z nieruchomości.

Umowy umożliwiające korzystanie z części nieruchomości wspólnej, w szczególności umowy najmu, mogą być zawierane przez wspólnotę mieszkaniową także z osobami spoza grona właścicieli lokali. Aktualny pozostaje w tym zakresie wymóg powzięcia stosownej uchwały przez właścicieli lokali we wspólnotach dużych oraz wymóg jednomyślności właścicieli lokali stanowiących wspólnotę małą. Umowy takie muszą też pozostawać w zgodzie z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i nie mogą naruszać interesów poszczególnych właścicieli. Nie jest zatem możliwe zawarcie np. umowy umożliwiającej osobie trzeciej korzystanie z elewacji budynku dla celów reklamowych w taki sposób, aby utrudniało to prawidłowe korzystanie z poszczególnych lokali, w szczególności przez pozbawienie lokalu dostępu do światła dziennego.