Czy wspólnota może zabronić prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym?
Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podjęcia uchwały zakazującej prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym. Podkreślić trzeba, że orzecznictwo Sądu Najwyższego nie budzi w tej kwestii żadnych kontrowersji.
W sprawie dotyczącej uchwały zakazującej prowadzenia w lokalu zakładu gastronomicznego, w wyroku z dnia 16 stycznia 2000 r., sygn. akt IV CSK 393/07, Sąd Najwyższy przesądził, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mogą zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty. Nie jest to bowiem uchwała dotycząca zarządu nieruchomością wspólną tylko ingerencja w cudze prawo własności. Jak wynika z uzasadnienia wyroku, rozstrzygnięcie w sprawie mogło być odmienne (czyli na korzyść Wspólnoty Mieszkaniowej), gdyby wykorzystanie lokalu na działalność gospodarczą wiązałoby się z ingerencją w nieruchomość wspólną, np. z przebudową ściany nieruchomości wspólnej, wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę. Z kolei, Sąd Apelacyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 26 listopada 2006 r., VI ACa 495/2006, potwierdził, że kto chce wynająć swój lokal, np. na restaurację, nie musi mieć zgody innych członków wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele nie mogą zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty.
Czy można w jakiś sposób domagać się ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej?
Wprawdzie Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać prowadzenia działalności gospodarczej to jednak właściciel lokalu mieszkalnego, który decyduje się na zmianę sposobu korzystania z lokalu winien przestrzegać przepisów tzw. prawa sąsiedzkiego, do którego w szczególności można zaliczyć art. 144 k.c. Obowiązkiem takiego właściciela lokalu mieszkalnego jest niezakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Należy również pamiętać, że nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zakazane są tzw. immisje czyli nadmierny negatywny wspływ na nieruchomości sąsiednie, w tym lokalowe.
Jeżeli właściciel lokalu nie będzie się stosować do powyższego obowiązku to każdy z właścicieli lokali jest uprawniony wystąpić przeciwko niemu na drogę sądową np. z pozwem o ograniczenie działalności.
Autor: Agata Kamińska
Radca prawny
a.kaminska@radcaprawny.site