Zajęcie części wspólnej przez jednego z mieszkańców – co robić?

Jednym z częstszych problemów w funkcjonowaniu nieruchomości wielolokalowej jest sytuacja, w której jeden z lokatorów — nie pytając pozostałych o zdanie — zagospodarowuje fragment części wspólnej, np. korytarza czy piwnicy, jakby był to jego własny teren.

Poniżej wyjaśniamy, czym właściwie jest część wspólna nieruchomości i czego nie wolno z nią robić we wspólnocie mieszkaniowej oraz jak zareagować, gdy ktoś bezprawnie zajmuje tę przestrzeń.

Spis treści:

• Czym jest część wspólna nieruchomości i kto za nią odpowiada?
• Czy można samodzielnie zagospodarować część wspólną?
• Jakie są konsekwencje zajęcia części wspólnej bez zgody?
• Jak zgłosić problem i jakie kroki podjąć?
• Co mówi prawo o użytkowaniu części wspólnych?

Czym jest część wspólna nieruchomości i kto za nią odpowiada?

Częścią wspólną nieruchomości określamy wszystkie te miejsca i elementy budynku lub posesji, które nie stanowią odrębnych lokali, a służą wspólnemu użytkowaniu wszystkich mieszkańców. Mogą to być m.in. klatki schodowe, korytarze, piwnice, strychy, windy, parkingi czy tereny zielone przylegające do budynku. Istotne jest to, że z części wspólnych każdy może korzystać zgodnie z ich przeznaczeniem.

Zarządzanie tymi przestrzeniami najczęściej spoczywa na barkach zarządu wspólnoty (albo spółdzielni), choć coraz częściej bywa przekazywane zewnętrznym firmom zajmującym się administracją wspólnot mieszkaniowych. Funkcję tę może pełnić również administrator budynku, czyli wyznaczony podmiot, który dba o utrzymanie czystości, naprawy i rozwiązywanie problemów mieszkańców.

Co to oznacza w praktyce? Decyzje dotyczące dysponowania przestrzeniami wspólnymi nie mogą być podejmowane wyłącznie przez jednego mieszkańca. Wszelkie zmiany w sposobie zagospodarowania czy modernizacji wymagają ustaleń z zarządem lub z administratorem.

Czy można samodzielnie zagospodarować część wspólną?

Wielu osobom zdarza się myśleć: „Przecież nikt nie używa tego kąta na korytarzu, więc mogę tam ustawić moje pudła z książkami albo stary fotel”. Niestety, nawet jeśli ta przestrzeń wydaje się „niczyja”, w rzeczywistości nadal przynależy do wszystkich mieszkańców, którzy mają udziały we wspólnocie mieszkaniowej.

Wyobraź sobie, że podczas ewentualnej ewakuacji strażacy muszą torować sobie drogę przez zastawiony korytarz. Albo, że ktoś potyka się o przedmioty wystawione w przejściu i łamie nogę. W obu przypadkach narażasz innych lokatorów na niebezpieczeństwo. Możesz też być pewien, że nie wszyscy mieszkańcy będą zadowoleni, że ktoś zagospodarowuje korytarz czy część wspólnego podwórka na własne cele. To prosta droga do niepotrzebnych nieporozumień.

Ostateczna odpowiedź na pytanie o możliwość samodzielnego zagospodarowania części wspólnej zależy w dużej mierze od zasad obowiązujących w danej wspólnocie (lub spółdzielni) i od tego, jak bardzo ingerujemy w sposób jej użytkowania.

W praktyce wiele regulaminów dopuszcza niewielkie, tymczasowe „wstawienie” czegoś do części wspólnej, o ile nie utrudnia to przejścia i nie narusza zasad bezpieczeństwa (np. krótkotrwałe postawienie doniczek z kwiatami przed drzwiami, kiedy np. robimy remont czy dużej paczki kurierskiej, którą zamierzamy rozpakować po powrocie z pracy).

Są jednak sytuacje, które najczęściej wymagają formalnej zgody.

1. Trwałe modyfikacje: wszelkie prace remontowo-budowlane w korytarzu (np. zabudowa fragmentu przejścia, montaż drzwi, zamykanie części klatki schodowej).
2. Instalacje: montaż własnych szaf, regałów czy innego rodzaju mebli, które w sposób stały zmieniają układ przestrzeni, a nie tylko „stoją na chwilę”.
3. Zagospodarowanie większego fragmentu: np. adaptacja części wspólnej na minimagazynek, rowerownię czy prywatną „przestrzeń warsztatową”.
4. Zamontowanie urządzeń elektrycznych (monitoring, kamery, klimatyzatory z jednostką na klatce schodowej itp.), które wymagają ingerencji w infrastrukturę budynku.

Każda modyfikacja mająca wpływ na wygląd, funkcjonalność czy dostępność części wspólnej powinna być przedyskutowana z zarządcą nieruchomości (wspólnotą, spółdzielnią, firmą administrującą). Często wymagane jest także podjęcie przez wspólnotę odpowiedniej uchwały.

Przeczytaj także: Korzystanie z części wspólnej nieruchomości – udzielanie zgody

Jakie są konsekwencje zajęcia części wspólnej bez zgody?

Wyobraź sobie sytuację, w której ktoś zabudowuje fragment klatki schodowej i tworzy tam prywatny schowek na rowery czy narzędzia. To nie tylko kłopot dla innych, którzy tracą dostęp do części wspólnych nieruchomości, ale także łamanie wewnętrznych przepisów.

Co może się stać w takiej sytuacji?

• Ryzyko finansowe. Zarząd nieruchomości może nałożyć na mieszkańca opłatę za bezumowne korzystanie z części wspólnej. Tego typu sankcje wynikają z faktu, że osoba zajmująca fragment przestrzeni wspólnej czerpie z tego korzyści, jednocześnie ograniczając dostęp innym.
• Potencjalne kary administracyjne. Jeżeli samowola dotyczy istotnej ingerencji w przestrzeń (np. przebudowa korytarza, postawienie trwałych konstrukcji), możliwa jest interwencja organów nadzoru budowlanego. W skrajnych sytuacjach grozić mogą mandaty bądź nakaz przywrócenia pierwotnego stanu nieruchomości na koszt winnego.
• Konflikty sąsiedzkie. Kwestie formalne to jedno, ale zajęcie części wspólnej może wywoływać niepotrzebne napięcia między lokatorami. Warto pamiętać, że część z nich może zwyczajnie potrzebować wolnej przestrzeni (np. na przejazd wózków dziecięcych, wózka inwalidzkiego), a zagracone korytarze czy schowki budzą niezadowolenie i poczucie niesprawiedliwości.

Jak zgłosić problem i jakie kroki podjąć?

Zauważyłeś, że któryś z sąsiadów bezprawnie zajął część wspólną? Możesz podjąć następujące kroki:

1. Kontakt z zarządcą lub administratorem. Pierwszym krokiem powinno być zgłoszenie problemu do zarządcy nieruchomości. W zgłoszeniu należy jasno wskazać lokalizację „samowolki” i opisać, na czym polega bezprawne zajęcie.
2. Sprawdzenie przepisów i regulaminów. Wspólnoty często przyjmują regulaminy porządkowe, jasno określające, co można, a czego nie można przechowywać w częściach wspólnych. Kolejnym dokumentem wartym uwagi jest statut lub regulamin wspólnoty (spółdzielni). Zarządca powinien zweryfikować, czy doszło do naruszenia i powiadomić winnego o konieczności opuszczenia zajętej przestrzeni.
3. Negocjacje i polubowne rozwiązania. Zdarza się, że lokator po prostu nie wiedział, iż potrzebna jest zgoda np. na aranżację korytarza. W takiej sytuacji wystarczy najpierw spokojnie porozmawiać, wyjaśnić skutki zajęcia i przedstawić możliwe rozwiązania. Bywa, że sprawę da się zakończyć szybko, a przedmiot sporu zostaje usunięty bez większych trudności.
4. Dzielenie kosztów lub płatna dzierżawa. W niektórych przypadkach wspólnota czy spółdzielnia może zgodzić się na wynajęcie części wspólnej (np. fragmentu strychu) konkretnej osobie, przy czym konieczne jest ustalenie stawki i warunków. Działanie to musi zostać zatwierdzone na mocy odpowiedniej uchwały i poprzedzone informacją dla wszystkich zainteresowanych.
5. Dalsze środki prawne. Jeśli polubowne rozmowy zawiodą, a lokator nadal narusza zasady, zarządca nieruchomości może skierować sprawę na drogę sądową. Wówczas sąd rozstrzygnie, czy doszło do bezumownego użytkowania i orzeknie ewentualne rekompensaty.

Sprawdź również: Prawo do korzystania z części wspólnych na wyłączność

Co mówi prawo o użytkowaniu części wspólnych?

W polskim prawie zasady korzystania z części wspólnych reguluje przede wszystkim Ustawa o własności lokali. Zgodnie z nią każdy właściciel (bądź najemca) lokalu ma prawo do korzystania z części wspólnej w sposób zgodny z jej przeznaczeniem i nieutrudniający tego prawa pozostałym mieszkańcom. Jakiekolwiek prace adaptacyjne na tych obszarach wymagają współdziałania z resztą współwłaścicieli lub organem reprezentującym (np. zarządem wspólnoty).

Istnieją także przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do kwestii bezumownego korzystania z cudzej rzeczy (w tym przypadku – części wspólnej). Mogą być one podstawą do roszczeń o zapłatę wynagrodzenia za takie korzystanie bądź o nakazanie przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.