Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Szukając nieruchomości, możemy się spotkać, m.in. w opisach mieszkań, z pojęciem wspólnoty mieszkaniowej. Bardzo prawdopodobne, że jako właściciele lokalu jesteśmy już jej członkami. Czy to oznacza, że mamy jakikolwiek wpływ na jej funkcjonowanie? Czym właściwie jest wspólnota mieszkaniowa i kto ją tworzy?

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową?

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że na koniec 2018 roku około 3 mln mieszkań w Polsce pozostawało w zasobach wspólnot mieszkaniowych, natomiast poza nimi było około 8,6 mln. Czym jest taka wspólnota? Otóż tworzą ją właściciele lokali w obrębie jednego budynku. Można określić, że jest to zrzeszenie mieszkańców, którego członkiem może być każdy, kto ma prawo własności do lokalu w danym obiekcie.

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową? W przypadku, gdy właścicielem danego budynku, np. domu wielorodzinnego, jest deweloper, gmina, osoba fizyczna bądź jakaś firma wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w momencie sprzedaży pierwszego lokalu, który do niego przynależy. Następnie członkami takiej wspólnoty stają się wszyscy właściciele lokali w danym budynku.

Sytuacja wygląda inaczej, gdy mieszkanie znajduje się w obiekcie, który należy do spółdzielni mieszkaniowej. Wtedy wspólnota powstaje automatycznie w momencie, kiedy sprzedany zostanie ostatni lokal w nieruchomości. Można to również zrobić wcześniej, na podstawie uchwały większości właścicieli mieszkań.

W obu przypadkach konieczne jest dopełnienie pewnych formalności. Jeśli wspólnota powstała automatycznie, to wtedy najpierw należy wybrać zarząd, a następnie uzyskać numery NIP i REGON, a także założyć konto bankowe. Po tym kroku zarząd i członkowie mają prawo do podejmowania uchwał, m.in. związanych z regulaminem wspólnoty. Uwaga: obowiązek powołania zarządu dotyczy nieruchomości składających się z co najmniej 4 lokali.

Czym się różni wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni?

Zdarza się, że pojęcie wspólnota używane jest zamiennie z określeniem spółdzielni mieszkaniowej, co jest błędem. W tym drugim przypadku mamy do czynienia z podmiotem mającym osobowość prawną, czego nie można powiedzieć o wspólnocie.

Co trzeba zrobić, aby zostać członkiem spółdzielni? Nie wystarczy posiadanie lokalu na prawach spółdzielczych. Konieczne jest dokonanie opłaty wpisowej, a sama procedura przyznania członkostwa jest dosyć skomplikowana. Członkowie mają prawo głosu i głosy te są równe.

Natomiast w przypadku wspólnoty mieszkaniowej nie obowiązują żadne opłaty wpisowe, członkiem może zostać każdy, kto posiada prawo do lokalu. W zebraniach wspólnotowych uczestniczyć mogą wszyscy zainteresowani. Mieszkańcy mają prawo głosu, ale ich wartość jest uzależniona od posiadanych lokali. Tzn., najczęściej, im większą powierzchnią dysponuje dany członek wspólnoty mieszkaniowej, tym ma większy wpływ na działanie tej wspólnoty.

W przypadku spółdzielni narzucona jest struktura organizacyjna, m.in. konieczne jest powołanie rady nadzorczej. Natomiast wspólnota mieszkaniowa wymaga jedynie wybrania członków zarządu –  też nie zawsze, dlatego ogólnie zarządzanie nią jest łatwiejsze.

Prawa i obowiązki mieszkańców wspólnoty

Właściciel lokalu ma wpływ na funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, ale jednocześnie wiąże się to z wieloma obowiązkami. Do praw członków takiej wspólnoty zaliczamy:

• Korzystanie z lokalu i całej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, na równych prawach. Zatem nie chodzi wyłącznie o mieszkanie, ale również o miejsca parkingowe, klatki schodowe, windę, strych czy suszarnię.
• Uczestniczenie w zebraniach, kontrola dokumentów wspólnoty.
• Podejmowanie istotnych decyzji – właściciele lokali mogą w formie uchwały decydować o takich kwestiach jak: roczny plan gospodarczy, przebudowa nieruchomości wspólnej, ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu.
• Zwoływanie zebrań z własnej inicjatywy – w celu omówienia bieżących kwestii, na wniosek właścicieli, którzy dysponują co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
• Gospodarowanie przychodami, np. za umieszczenie banera reklamowego, na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem nieruchomości – jeśli pozostanie nadwyżka tych środków, to mogą one trafić do mieszańców.

Natomiast do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej zaliczamy:

• Ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem swojego lokalu, a także z utrzymaniem części wspólnej.
• Opłacanie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu.
• Udostępnianie lokalu upoważnionym osobom w sytuacji, kiedy np. trzeba dokonać naprawy czy instalacji dodatkowego wyposażenia.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd w przypadku wspólnoty mieszkaniowej kieruje sprawami wspólnoty, a także reprezentuje ją w stosunkach z poszczególnymi członkami. Jednocześnie należy wspomnieć o wspólnotach mieszkaniowych dużych i małych – dużymi są te, które składają się z więcej niż trzech lokali.

Zobacz też: Obsługa wspólnot mieszkaniowych

Zarząd może mieć dowolną liczbę osób, ale równie dobrze właściciele nieruchomości mogą zdecydować się na powierzenie zarządzania profesjonalnemu zarządcy. W przypadku gdy ów zarząd wymagany jest ustawowo (duża wspólnota), obowiązkiem właścicieli lokali jest wybór takiego zarządu, który składać się będzie z jednej lub z kilku osób, przy czym członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna. Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez jego członków samodzielnie, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali, którzy wyrażą zgodę na dane działanie.

Przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd to m.in. przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wynagrodzenia zarządu, podział nieruchomości wspólnej i wiele innych.

Czy wspólnota mieszkaniowa może nie mieć zarządu?

Jeśli wspólnota mieszkaniowa składa się z nie więcej niż trzech lokali, to wówczas do zarządzania nieruchomością zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Wtedy nie ma obowiązku powoływania zarządu. Ten pojawia się w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, chyba że zapadnie decyzja o korzystaniu z usług zewnętrznego zarządcy.

Czy można odstąpić od wspólnoty mieszkaniowej?

Skoro członkiem wspólnoty mieszkaniowej stajemy się automatycznie jako właściciele lokalu w danej nieruchomości, to czy w ogóle możliwe jest wystąpienie ze wspólnoty mieszkaniowej? Odpowiedź brzmi: nie. Można to zrobić tylko w jeden sposób: poprzez sprzedaż mieszkania.

Co się stanie, jeśli niezadowolony z działania wspólnoty mieszkaniowej członek zaprzestanie płacenia składek? Taka sprawa może trafić do sądu, a w skrajnych przypadkach środki te mogą być ściągane od właściciela lokalu w ramach postępowania komorniczego.

Opłaty we wspólnocie mieszkaniowej

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej muszą płacić czynsz, w tym opłaty administracyjne, które comiesięcznie trafiają do wspólnoty. Od zarządcy uzależnione są koszty administracyjne nieruchomości, koszt utrzymania części wspólnych czy też stawka za fundusz remontowy, natomiast nie ma on wpływu na wysokość kosztów eksploatacyjnych. Do tych ostatnich zaliczamy opłaty za zużycie wody i kanalizację, za ogrzewanie, energię elektryczną, wywóz śmieci czy też podatek od nieruchomości.

Ile wynosi czynsz we wspólnocie mieszkaniowej? Nie da się tego z góry określić, a znaczenie w tym przypadku ma m.in. powierzchnia posiadanego lokalu. Wpływ na jego wysokość ma wiele czynników.

Nie wszędzie musi obowiązywać np. fundusz remontowy – wszystko zależy od ustaleń wspólnoty mieszkaniowej. Środki z niego są wykorzystywane m.in. na remont dachu czy malowanie klatki schodowej. Co należy do części wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej?

Obowiązkiem członka wspólnoty mieszkaniowej jest nie tylko utrzymanie swojego lokalu, ale również części wspólnej, na którą składają się wszyscy lokatorzy – są oni jej właścicielami. Do części wspólnej w nieruchomości zaliczamy korytarze, klatki schodowe, pralnie, piwnice, wózkownie, strychy, ale również kominy, dachy, fundamenty, ściany zewnętrzne, ściany nośne, instalację elektryczną, domofonową, gazową, place zabaw czy parkingi. Słowem,  wszystko to, co nie zostało wliczone do sumy powierzchni użytkowej poszczególnych lokali.

Jeśli chodzi o garaże i miejsca postojowe, to coraz częściej możliwe jest ich wykupienie na własność, co powoduje, że jednocześnie nie stanowią one części wspólnej. Tak samo może to wyglądać w przypadku piwnicy przypisanej do danego lokalu.

Natomiast do kogo należy balkon we wspólnocie mieszkaniowej? Z jednej strony jest to przestrzeń do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu, z drugiej element architektoniczny budynku, czyli część nieruchomości wspólnej. Zgodnie z przyjętą praktyką  za remont i konserwację balkonów z reguły odpowiada wspólnota mieszkaniowa, zatem koszty takich napraw są dzielone pomiędzy wszystkich członków.

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna?

Podstawy zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej zostały opisane w ustawie o własności lokali. Wynika z niej, że przyczyny takiego działania mogą być następujące:
·       naruszenie przepisów prawa,
·       niezgodność z umową z właścicielami,
·       naruszenie uchwałą interesów lokatora,
·       naruszenie zasad zarządzania nieruchomością wspólną.
Jeśli istnieją takie przesłanki, to można złożyć pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały lub ewentualnie od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.