Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa to całkowicie odmienne formy organizowania się współwłaścicieli nieruchomości. Zasady przynależności do każdej ze struktur, ich status prawny oraz sposób funkcjonowania różnią się od siebie zasadniczo. Kupując bądź wynajmując mieszkanie musisz liczyć się z tym, że staniesz się członkiem spółdzielni albo wspólnoty. Poniżej znajdziesz wszystkie niezbędne informacje dotyczące ich obu.

Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa?

Spółdzielnię mieszkaniową trzeba założyć. Jeśli minimum 10 osób fizycznych lub minimum 3 osoby prawne podejmą decyzję o założeniu spółdzielni mieszkaniowej, powstaje podmiot, który ma osobowość prawną i działa na podstawie Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze oraz Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Strukturę spółdzielni mieszkaniowej definiuje Prawo spółdzielcze i zgodnie z nim są to następujące organy:

1) Walne zgromadzenie – najwyższy organ spółdzielni, obejmujący wszystkich członków, z których każdy ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Walne zgromadzenie (może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli – zebrania grup członkowskich) zwołuje zarząd przynajmniej raz w roku w ciągu sześciu miesięcy po upływie roku obrachunkowego.

2) Rada nadzorcza – sprawuje kontrolę i nadzór nad działalnością spółdzielni. Składa się ona co najmniej z trzech członków wybranych stosownie do postanowień statutu przez walne zgromadzenie, zebranie przedstawicieli lub zebrania grup członkowskich. Do rady mogą być wybierani wyłącznie członkowie spółdzielni.

3) Zarząd – kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych określa także prawa i obowiązki członków.

Wśród praw znajdziemy m.in.:

uczestnictwo w walnym zgromadzeniu i zebraniach członków spółdzielni mieszkaniowej,
samodzielne zwołanie takiego zebrania w razie potrzeby,
zgłaszanie projektów uchwał i poprawek do już istniejących,
wgląd do dokumentacji spółdzielni (statut, protokoły lustracji, sprawozdania finansowe, umowy zawierane z zewnętrznymi podmiotami, uchwały ustanowione przez zarząd spółdzielni).

Do obowiązków członków spółdzielni należy przestrzeganie zapisów zawartych w statucie. To w nim znajdują się zapisy dotyczące czynszu, czyli terminowego pokrywania kosztów związanych z eksploatacją budynku, wywozem śmieci, dostawą mediów oraz dbałości o część wspólną, czyli np. klatek schodowych.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku wielorodzinnym. Taka wspólnota – nazywana dużą, bo obejmuje więcej niż 3 lokale – działa na podstawie Ustawy o własności lokali. Tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe, czyli takie, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, funkcjonują w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Dużą wspólnotę mieszkaniową stanowią obligatoryjnie wszyscy właściciele mieszkań (lokali) w danym budynku wielorodzinnym. Sprawami wspólnoty kieruje zarząd wybrany spośród członków wspólnoty – on także reprezentuje ją na zewnątrz a także w stosunkach między całą wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd nieruchomością wspólnota może także powierzyć firmie zewnętrznej lub osobie fizycznej.

Administracja wspólnot mieszkaniowych najczęściej powierza się wyspecjalizowanym agencjom zarządzania nieruchomościami.

Każdy członek wspólnoty musi liczyć się z kosztami zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się m.in. :

koszty eksploatacji bieżącej,
wydatki na remonty (fundusz remontowy);
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej,
opłaty za dostawy gazu i wody,
opłaty za wywóz śmieci,
wydatki na utrzymanie czystości (klatki schodowe, teren posesji) i inne.

Do w/w kosztów doliczyć należy wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma wpływ na wysokość opłat związanych z dostarczaniem ciepła, wody, energii i wywozem śmieci – obowiązują stawki dyktowane przez dostawców mediów i uchwały gmin dotyczące wywozu odpadów.

Różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową

Choć w praktyce charakter wspólnoty mieszkaniowej przesądza o tym, że jej członkowie mają znacznie większe możliwości decyzyjne, niż członkowie spółdzielni mieszkaniowych, we wspólnotach często pojawiają się konflikty co do wydatków na konkretne przedsięwzięcia związane z nieruchomością, np. na remonty.

Jeśli chodzi o decyzyjność spółdzielni i wspólnot, należy zwrócić uwagę na następujące różnice:

Projekty uchwał. W spółdzielni przygotowuje zarząd (choć członkowie mogą zgłosić się do niego z proponowanym projektem), we wspólnocie może zaproponować każdy z członków.
We wspólnocie zapadają większością głosów członków po przekroczeniu 50% udziałów, bez względu na ich obecność na zebraniu. Decyzje w spółdzielni mieszkaniowej zapadają, gdy na zebraniu zagłosuje ponad 50% członków (statut spółdzielni przewiduje minimalną liczbę osób na zebraniu od której to 50% jest liczone).
Wysokość opłat. W spółdzielni członkowie ponoszą dodatkowe opłaty oprócz tych na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej, we wspólnocie wysokość opłat odpowiada rzeczywistym kosztom jej utrzymania. Wysokość comiesięcznych zaliczek wspólnota mieszkaniowa ustala w formie uchwały poprzez głosowanie, a różnice pomiędzy zaliczkami a rzeczywistymi kosztami (nadpłaty lub niedopłaty) są wyrównywane w płatnościach po dokonaniu bilansu wydatków.
Fundusz remontowy. Członkowie spółdzielni gromadzą pieniądze na koncie spółdzielni, które jest wspólne dla wszystkich jej budynków, dlatego może się zdarzyć, że remont jednego bloku (którego mieszkańcy ociągają się z opłatami) zostanie pokryty ze środków zebranych głównie przez mieszkańców innego. Wspólnota mieszkaniowa ma konto przeznaczone wyłącznie na własne cele remontowe.

Podsumowanie

Na pytanie: wspólnota czy spółdzielnia każdy nabywca bądź najmujący musi odpowiedzieć sobie sam. Odmienna obsługa finansowa nieruchomości, inna obsługa techniczna i prawna budynków generuje inne prawa, obowiązki oraz udogodnienia.

Obie formy zarządzania mają swoje zalety i wady. Spółdzielnie charakteryzują się centralizowanym zarządzaniem, co może ograniczać kontrolę i wpływ poszczególnych mieszkańców na zarządzanie nieruchomością. Wspólnoty mieszkaniowe oferują większą autonomię i kontrolę właścicieli lokali, umożliwiając bardziej spersonalizowane i elastyczne zarządzanie, ale wiążą się również z koniecznością bezpośredniego zaangażowania i partycypacji właścicieli w procesie decyzyjnym.